Покупка жилья на этапе строительства: какие страховки есть у дольщика

Приобретение квартиры в строящемся доме всегда связано с некоторым риском. До ввода здания в эксплуатацию недвижимость стоит дешевле, чем готовая квартира. Но никто не может на 100% гарантировать, что за месяцы и годы, которые пройдут до новоселья, застройщик не обанкротится или объект не заморозят. В прошлые годы с такой бедой столкнулись тысячи россиян. 

Сейчас благодаря поддержке государства количество долгостроев постепенно уменьшается. Так, согласно данным Фонда развития территорий, за первое полугодие 2023 года реестр проблемных объектов сократился почти на 200 позиций: на начало сентября с участием дольщиков в перечне насчитывается 600 таких жилых домов. Кроме того, власти позаботились, чтобы для новых дольщиков сделки стали гораздо более безопасными.

При долевом строительстве застройщик получает от покупателя деньги и обязуется в будущем предоставить клиенту квартиру в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с фиксированным метражом и количеством комнат. Договор, который заключают при такой сделке, называют «договором участия в долевом строительстве». Сокращенно — «договор долевого участия» или же просто «ДДУ».

До недавнего времени девелоперы могли использовать средства дольщиков буквально как угодно. Нередко имели место ситуации, когда квартиры в планируемом доме не удавалось распродать на подготовительном этапе и недобросовестные компании замораживали проект, едва начав стройку, а затем объявляли себя банкротами. Люди так и не получали жилье, а их деньги исчезали.

Чтобы пресечь эту порочную практику, в 2017–2019 годах в России провели важную реформу в сфере долевого строительства. Одно из главнейших достижений — внедрение новой схемы расчетов. Она обязательна для всех объектов, которые начали строить с 1 июля 2019 года. Если раньше компания могла возводить дом непосредственно на деньги будущих жильцов, то теперь средства поступают только на так называемые эскроу-счета, открытые на имя дольщиков, и бронируются на них до сдачи здания в эксплуатацию.

Для ведения работ компания берет кредит на проект в том же банке, где открывает счета эскроу. Это само по себе играет роль страховки — заведомо ненадежной организации займ, вероятно, просто не выдадут. Кроме того, ведение всех финансовых операций в одном банке позволяет обеспечить прозрачность переводов на всех этапах, а также блокировать нецелевые расходы.

Если что-то пойдет не так и застройщик все-таки обанкротится, предоплату за квартиры просто вернут несостоявшимся покупателям в полном объеме. Таким образом, потери будут связаны только с упущенной выгодой в связи с инфляцией и общим ростом цен на недвижимость. От ликвидации банка дольщики также защищены: закон обязывает страховать эскроу-счета. Если лицензию отзовут, Агентство страхования вкладов выплатит сумму, равную стоимости жилья (но не более 10 млн рублей). Застройщик и его клиент смогут переоформить счет в другой финансовой организации.

По сути, хоть сделка с будущими владельцами жилья и заключается заранее, схема финансирования для девелопера оказывается практически такой же, как при продаже уже готовых квартир. Договор долевого строительства для клиента — своего рода обещание в будущем приобрести жилье, а оплата все равно происходит в момент фактической покупки. Важно, что для жильцов планируемого дома такая схема дает возможность зафиксировать цену.

Немаловажно, что в договоре прописывается время хранения средств на счете эскроу. Это дополнительно мотивирует строителей не растягивать возведение дома, ведь, нарушив оговоренные сроки, они тоже не получат деньги. Дольщик вправе отказаться от покупки в одностороннем порядке, если строительство задерживается более чем на два месяца. При этом компания обязана предупреждать об этом за два месяца до первоначальной планируемой даты сдачи объекта, зафиксированной при заключении ДДУ.

Те, кто все же готов ждать, при этом имеют право на выплату неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательств в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ на последний день срока сдачи объекта. То есть общая компенсация рассчитывается по формуле:

• цена квартиры х количество дней просрочки х 1/150 х ключевая ставка ЦБ.

Существуют специальные онлайн-калькуляторы, которые помогут легко и быстро вычислить эту сумму.

Важно учитывать, что с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 в России действовал мораторий на выплату неустойки дольщикам при задержке сроков строительства. Кроме того, была предоставлена отсрочка на взыскание уже начисленных сумм. Так государство поддерживало девелоперов в кризисный период.

Дольщики защищены не только от переноса сроков сдачи дома в эксплуатацию, но и от уменьшения метража квартиры и плохого качества выполненных работ (щелей, трещин, неполадок с электрикой). Жильцы вправе требовать от застройщика бесплатного дополнительного ремонта либо уменьшения стоимости квартиры. Гарантийный срок на объект составляет не менее пяти лет (на инженерное и технологическое оборудование — не менее трех). Если компания затягивает с исправлением огрехов, выявленных уже после новоселья, ей придется выплачивать компенсацию по закону «О защите прав потребителей» — 1% от стоимости расходов на устранение дефекта самостоятельно.

Несмотря на то, что эскроу-счета значительно обезопасили механизм долевого строительства, некоторые риски по-прежнему сохраняются. В частности, они связаны со сделками, когда будущий жилец заключает договор переуступки прав. 

Во-первых, при этом не прекращается действие первоначального ДДУ, а значит, в него нельзя внести корректировки. Во-вторых, закон не запрещает делать цепочку подобных операций: подрядчик-юрлицо продает недвижимость частному инвестору, а уже тот — конечному покупателю. Проблема в том, что если промежуточный участник такой схемы обанкротится, это может поставить под вопрос права текущего дольщика, а тот не имеет защиты добросовестного приобретателя, в отличие от покупателя готовой квартиры. В-третьих, если договор признают недействительным, претензии можно предъявить только продавцу, а не застройщику. К тому же суд может признать незаконной переуступку и у девелопера не будет обязательств перед конечным дольщиком.

Еще один существенный минус переуступки ДДУ — повышенная стоимость жилья. В договоре прописана цена на раннем этапе строительства, но к моменту передачи договора новому дольщику она заметно возрастает (а также может включать дополнительные комиссии). При этом в случае задержки ввода дома в эксплуатацию неустойка будет рассчитываться, исходя из первоначальных цифр, указанных в бумагах. С точки зрения конечного покупателя, даже при полном возврате с эскроу-счета компенсация окажется меньше, чем расходы.

Если предыдущий дольщик оплатил не всю сумму по договору ДДУ, то выплачивать долг будет уже новый владелец. Поэтому при оформлении переуступки крайне важно убедиться в отсутствии подобного обременения.

Приятная сторона — на сделки с переуступкой распространяется налоговый вычет с покупки жилья. Его можно разово оформить на сумму до 2 млн рублей и получить до 260 тыс. рублей компенсации.

Застройщик может не использовать эскроу-счет, если действует в качестве подрядчика жилищно-строительного кооператива. Де-юре это значит, что собственники будущего жилья объединяются и сообща нанимают исполнителя, который возводит для них дом. Эту схему можно использовать, когда землю бесплатно предоставило под застройку государство или когда объект доделывают после банкротства предыдущего девелопера. Компании обходят необходимость пользоваться банковскими кредитами, за счет чего получают возможность устанавливать более низкие цены. Но покупатели такой недвижимости не могут апеллировать к закону, защищающему дольщиков.

Также на эскроу-счета не перешли на объектах, которые начали строить до 1 июля 2019 года и которые на тот момент соответствовали двум условиям: в доме должно было быть распродано 10% площадей (включая нежилые и машино-места) и он должен был быть возведен уже на 30%. 

Для второго критерия были исключения. Так, для крупных объектов, подразумевающих комплексное развитие территории (помимо жилья планируются сад, школа, поликлиника, параллельно сносят ветхое жилье), доступ к прямому финансированию для девелопера открывался, если степень готовности достигла 15%. Для системообразующих организаций, которые строили минимум 4 млн «квадратов» минимум в четырех регионах, или застройщиков, заканчивающих чужой проблемный проект, порог готовности был снижен до 6%. Одновременно продавать в доме квартиры с использованием эскроу-счета и без него нельзя.

С января 2022 года Фонд защиты прав дольщиков и Фонд ЖКХ объединились в Фонд развития территорий. С тех пор в эту организацию поступают отчисления на случай необходимости выплаты компенсаций. Каждый девелопер, использующий схему ДДУ для жилого строительства без открытия счета эскроу, по закону обязан вносить в компенсационный фонд 1,2% от суммы каждой подобной сделки. Эта ставка одинакова для всех. При необходимости Фонд развития территорий в связке с аналогичными региональными организациями возмещает средства обманутым дольщикам, а также финансирует завершение строительства объектов, с которыми возникли проблемы.

Помимо финансовых компенсаций и завершения работ на проблемных объектах нацпроект «Жилье и городская среда», инициированный Президентом РФ Владимиром Путиным, также подразумевает еще одну меру поддержки. Дольщики, чей будущий дом стал долгостроем, и люди, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут ускорить решение своей проблемы, воспользовавшись жилищным сертификатом. Подробнее об этой программе мы рассказывали здесь.

Перво-наперво проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре. Особенно внимание стоит уделить наличию проблемных объектов и проектным декларациям. Полезно проверить данные о компании и в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), которые можно получить через налоговую. ФНС также предлагает онлайн-сервис «‎Прозрачный бизнес»‎. Сведения о долгах и процедуре банкротства содержатся в отдельном профильном реестре и на сайте судебных приставов.

Даже если изначально сама компания не вызвала подозрений, обязательно убедитесь, что вы заключаете соглашение именно ДДУ. Недобросовестные застройщики могут под видом него предлагать похожий документ — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), в котором прописывается примечание, что многоквартирный дом находится на этапе строительства. Отличие не только в формулировках, но и в схеме финансирования. Компания сразу получает оплату в свое распоряжение, средства не замораживают на безопасном эскроу-счете. Если возникнут проблемы, покупатель не будет защищен законом, как дольщик.

Второе не менее важное условие — в договоре ДДУ должно быть максимально подробное описание недвижимости. Например, если по невнимательности приобрести апартаменты, в дальнейшем в квартире нельзя будет прописаться, так как формально это будет нежилое помещение. Следите за указанием площади, общей стоимости и стоимости за «квадрат». Уточните расположение будущего жилья в доме, его планировку, схему коммуникаций, наличие отделки на момент сдачи объекта в эксплуатацию. Кстати, срок завершения работ и передача ключей новоселам — обычно разные даты.

Характеристики дома и квартиры будут особенно важны, если придется требовать от застройщика выполнить его обязательства и устранить выявленные недостатки. Что считается «ошибкой» и «недоделкой», а что нет, определяют именно характеристики, зафиксированные в ДДУ. То же касается других прав и обязанностей обеих сторон договора, включая, например, необходимость согласовывать с застройщиком условия переуступки, если вы вдруг решите продать квартиру на этапе строительства.