Детские метры: как правильно купить или продать квартиру с маткапиталом

Этот год принес серьезные перемены в программу материнского капитала. Так, впервые с 2015 года увеличился размер выплат, которые теперь положены и родителям первенца, а сама программа продлена минимум до конца 2026 года с ежегодной индексацией субсидии. Что нужно учитывать при покупке жилья в ипотеку с использованием материнского капитала, который является ключевой мерой поддержки по нацпроекту "Демография", - в нашем материале.

Поддержка семей

С 2007 года материнский капитал могли получить родители двух и более детей. С 1 января 2020 года маткапитал положен и за первенца, а сами выплаты предусмотрены национальным проектом "Демография".

Сейчас они составляют более 466 тыс. рублей на первого ребенка и более 616 тыс. на второго. В 2021 году суммы вырастут до 483 тыс. и 639 тыс. рублей соответственно. Если семья уже получала маткапитал на первенца, размер доплаты на его брата или сестру составит более 155 тыс. рублей.

Право на маткапитал также появилось у отцов, которые стали единственными усыновителями с 1 января 2020 года.

Получить маткапитал можно будет быстрее. С 2021 года Пенсионный фонд обязан будет выдать сертификат за пять дней вместо прежних пятнадцати. А заявление от семьи о том, как она намерена распорядиться маткапиталом, должны будут рассмотреть за десять дней, а не за месяц, как раньше. Правда, до конца 2020 года сроки останутся прежними.

Кроме того, с 15 апреля 2020 года Пенсионный фонд начал автоматически оформлять маткапитал после рождения ребенка. Информацию о начислении можно увидеть в личном кабинете владельца сертификата на сайте ПФР или портале госуслуг.

Несмотря на то что материнский капитал можно потратить на образование ребенка или накопительную часть пенсии матери, 97% россиян предпочитают направить деньги на улучшение жилищных условий, подсчитали в Минтруде. Только с начала этого года 61%, или 339 тыс. семей, более чем из полумиллиона получателей субсидии улучшили свои жилищные условия благодаря маткапиталу. По оценкам риелторов, опрошенных порталом, около 18–20% сделок купли-продажи недвижимости в России заключается с использованием маткапитала.

Артем Геодакян/ТАСС

В целом потратить материнский капитал на жилье с каждым годом становится все легче, причем правила его использования дорабатываются в логике развития рынка жилья в целом. Теперь средства можно направлять на счета эскроу для покупки квартиры в новостройке, также планируется упростить рефинансирование ипотеки с маткапиталом. 

Подготовка к сделке 

Программа маткапитала действует уже 13 лет, таким образом, на рынке недвижимости накопился большой объем квартир и домов, в покупку которых вложены "детские" деньги. Поэтому схема работы с маткапиталом, с одной стороны, отлажена, с другой — известны все подводные камни применения господдержки.

Ведущий эксперт офиса "Сущевский" агентства "Миэль" Евгений Коноплев советует обращаться за помощью к профессионалам: "Совершать сделку без профессиональной помощи достаточно рискованно и из-за законодательных нюансов, и из-за предрассудков многих продавцов — количество отказов продавцов, которые не хотят связываться с непонятным вариантом, а хотят "живых" денег, очень велико".

Первое, о чем нужно помнить, — купить квартиру с использованием материнского капитала в большинстве случаев можно только тогда, когда ребенку исполнится три года. Однако есть и исключения. Например, если средства маткапитала пойдут на оплату первоначального взноса по ипотеке или на погашение процентов по жилищному кредиту.

Купить жилье можно как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости. При этом квартира должна находиться в России, обладать статусом жилого объекта и соответствовать всем санитарно-эпидемиологическим нормам. "Маткапитал направляется именно на улучшение жилищных условий. То есть не получится найти малопригодную для жизни квартиру за 450 тыс. рублей с мыслью: "Как-нибудь потом отремонтируем". На такой объект Пенсионный фонд России не разрешит направить материнский капитал", — подчеркивает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

Михаил Джапаридзе/ТАСС

Для использования средств маткапитала лицо — держатель сертификата подает в Пенсионный фонд России заявление, в котором указывается вид расходов, на которые направляется эта субсидия. Также к заявлению нужно приложить сам сертификат, копии документов, удостоверяющих личность родителей, свидетельства о браке и т.д. Также нужно не забыть приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости по приобретаемому объекту и копию договора купли-продажи. В нем необходимо указать, какая часть суммы будет оплачена личными средствами, а какая переведена ПФР.

Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, то необходимо заранее предупредить продавца об использовании средств маткапитала, а при покупке жилья в новостройке — застройщика. Как объясняет управляющий партнер юридической компании AVG Legal Алексей Гавришев, это связано с тем, что платеж из Пенсионного фонда может быть отсрочен. Продавцу, в свою очередь, следует запросить все документы, подтверждающие право покупателя на материнский капитал и использование его средств для покупки жилого помещения.

"Для ускорения процесса некоторые семьи предпочитают оформить кредит и приобрести квартиру за счет кредитных средств, тогда ждать перечисления маткапитала будет уже не продавец квартиры, а банк. Но этот способ больше подходит, например, для регионов и когда нужен сравнительно небольшой заем (500–600 тыс. рублей). Не все банки готовы выдавать небольшие займы под залог жилья на короткий срок, поэтому выбрать банк лучше заблаговременно", — отмечает эксперт.

А Евгений Коноплев приводит пример, когда за несколько месяцев рассмотрения документов Пенсионным фондом у банка, в котором продавец открыл счет, поменялись реквизиты. Это произошло из-за слияния двух банков. ПФР отказывался переводить деньги по маткапиталу, пока не удалось доказать преемственность реквизитов.

"Нам нужно было объяснить продавцу, почему он должен подождать выплаты части денег несколько месяцев. Мы предложили оформить залог на квартиру на имя продавца, который будет снят после получения всей суммы. Это устроило всех участников сделки, и мы ее осуществили. Это простой пример, который наглядно показывает, как важно работать с людьми с юридической подготовкой, которые смогут провести вашу сделку", — подчеркивает Коноплев.

Михаил Терещенко/ТАСС

Не стоит беспокоиться и тем семьям, которые планируют покупку квартиры в новостройке с использованием банковских счетов эскроу, на которых теперь по закону должны находиться деньги дольщиков. В середине февраля 2020 года премьер-министр РФ Михаил Мишустин подписал постановление, согласно которому средства маткапитала на покупку жилья можно направлять на эскроу-счета.

Капитальные ошибки

Недостаточно тщательно проверить документы перед сделкой

Эксперт по недвижимости компании "Этажи" в Санкт-Петербурге Наталья Зозуля: "У меня был клиент, который сначала пытался приобрести жилье с использованием материнского капитала самостоятельно. Он подобрал подходящий для него вариант квартиры, уговорил собственника на продажу с использованием материнского капитала, собрал пакет документов и составил договор купли-продажи. В итоге в Пенсионном фонде в выплатах по материнскому капиталу ему было отказано, причина оказалась банальной - в договоре купли-продажи была формулировка "квартира приобретается за счет собственных средств", а "оплата производится в день покупки". Продавец отказался ждать и нашел новых покупателей". 

Не согласовать покупаемую квартиру с ПФР

Наталья Зозуля: "Мне приходилось сталкиваться с такой проблемой, когда я выступала от лица продавца недвижимости. Покупатель убедил нас в том, что он получили предварительное одобрение у Пенсионного фонда на объект сделки, однако при совершении сделки был получен отказ. Мы учли такие риски при совершении сделки в договоре купли-продажи, указав альтернативные способы оплаты оставшейся суммы при отсутствии одобрения объекта Пенсионным фондом. Покупатель был вынужден взять дополнительный кредит, чтобы выполнить взятые на себя в рамках договора купли-продажи обязательства. При этом Пенсионный фонд имеет право проверить квартиру уже после покупки и отказать в выплате, если жилье не будет соответствовать требованиям".

Сергей Фадеичев/ТАСС

Указать в документах при покупке жилья не всех детей

Партнер Kalinka Group по ипотечному кредитованию Ирина Рудакова: "В сделке купли-продажи жилья участвовали двое взрослых и два несовершеннолетних (оба ребенка от второго брака). На покупку квартиры семья брала ипотеку, все члены семьи получили доли в жилом помещении. Через некоторое время банк решил рефинансировать или продать закладную другому кредитору. Это стандартная практика на ипотечном рынке. Новый потенциальный кредитор обнаружил, что у матери еще есть семнадцатилетний сын от первого брака, который на момент сделки проживал со вторым родителем. По закону этот несовершеннолетний ребенок тоже должен быть включен в доли. Но семья этого по какой-то причине не сделала. В итоге сделка по переходу прав по закладной от одного кредитора к другому не состоялась. 

С точки зрения закона в данном случае нужно составить нотариальное дополнительное соглашение о наделении долями всех трех детей. Также необходимо вносить уточнение и получить согласование у органов опеки и попечительства. Такое соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре".

Оформить на родственников купленную с маткапиталом квартиру

Руководитель отдела ипотеки ГК "Инград" Вячеслав Приймак: "Иногда покупатели хотят оформить покупку не в свою собственность, а в собственность родственников, при этом чаще всего бабушек и дедушек детей, за которых был выдан материнский капитал. Но сделать так не получится, потому что они не являются носителями материнского капитала".

Не выделить в купленной квартире детскую долю

Наталья Зозуля: "Законодательство подразумевает, что доли супругам и детям должны быть выделены не меньше вносимой ими доли от стоимости квартиры. То есть если в семье два ребенка, то сумма материнского капитала делится на четырех членов семьи и рассчитывается их доля в приобретаемом жилье".

Ирина Доброхотова: "Наделить ребенка долей в купленном на средства маткапитала жилье нужно в течение полугода после сделки. За выполнением этого обязательства регулярно следит прокуратура, и за нарушение закона можно получить штраф".

Сергей Карпухин/ТАСС

Руководитель юридического отдела агентства элитной недвижимости Kalinka Group Ольга Славкина: "Если квартира, в которой было допущено нарушение, на момент его выявления еще не продана, то родителей обязывают наделить детей долями. Если квартира продана, то практика двоякая: сделки по продаже могут быть признаны недействительными, то есть покупатель вполне может лишиться квартиры, либо продавец, допустивший такое нарушение, будет обязан вернуть средства материнского капитала с начисленными процентами в пользу государства за нецелевое использование".

Выделить незначительную детскую долю в жилье

Юрист коллегии адвокатов "Юков и партнеры" Александра Воскресенская: "Не следует обходить закон, не оформляя жилое помещение в собственность детей либо распределяя им очевидно незначительные доли. Такая сделка может быть оспорена и признана недействительной, в том числе выросшими детьми".

Директор офиса продаж вторичной недвижимости агентства Est-a-Tet Юлия Дымова: "Нужно исходить из позиции целесообразности. Можно выделить малую долю, если в будущем планируется продажа объекта и не хочется иметь проблем с опекой и последующим наделением детей собственностью в другой квартире (несовершеннолетнему необходимо предоставить долю в другом жилом помещении, где условия проживания будут не хуже прежних, - прим. ред.). Если же недвижимость приобретается как единственное жилье для ребенка, то лучше выделить большую долю. Важно помнить, что в случае раздела имущества на детские доли супруг или супруга претендовать не могут".

Оплатить маткапиталом отделку квартиры

Генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова: "Одна из распространенных ошибок на рынке нового жилья - попытки отдельно оплатить отделку, которая предоставляется в качестве дополнительной услуги, с помощью материнского капитала. Зато никаких проблем нет, если квартиры сдаются в эксплуатацию с отделкой и ее стоимость уже включена в договор долевого участия".

Михаил Мордасов/ТАСС

Не оповестить органы опеки о продаже квартиры с маткапиталом

Управляющий партнер юридической компании AVG Legal Алексей Гавришев: "При продаже жилья, в которое был вложен материнский капитал, в договоре купли-продажи со стороны продавца указывается несколько собственников - родители и дети, - либо каждый из собственников продает покупателю свою долю квартиры. Нужно не забывать, что продать такое жилье можно только с разрешения органов опеки, а также при согласии всех членов семьи".

После продажи квартиры с маткапиталом не наделить ребенка долей в другом жилье

Ирина Доброхотова: "Важно помнить, что несовершеннолетнему необходимо предоставить долю в другом жилом помещении, где условия проживания будут не хуже прежних, а часть вырученных средств нужно перечислить на счет в банке. Ими ребенок сможет воспользоваться по достижении совершеннолетнего возраста. То есть продать квартиру, на которую был потрачен маткапитал, а затем на эти деньги купить, например, внедорожник не получится". 

Скрыть информацию о маткапитале при продаже квартиры

Юрист в сфере недвижимости Алексей Клышин: "Не обходится на рынке недвижимости и без неприятных историй, когда продавцы жилья случайно или намеренно скрывают информацию об использовании маткапитала при приобретении квартиры. Поэтому бдительными нужно быть и покупателям жилья на вторичном рынке. При этом, к сожалению, например, в ЕГРН эта информация не отражается. Раньше была на сайте Пенсионного фонда кнопка с возможностью проверить статус маткапитала. Теперь ее нет. Однако способы проверить покупаемую квартиру сегодня все-таки существуют. Можно, например, запросить выписку из банка или Пенсионного фонда. Но если некоторые банки подготовят необходимый документ в тот же день, то с выпиской из Пенсионного фонда этот срок может затянуться на десять суток.

Кроме того, можно применить следующий инструмент для проверки использования маткапитала. Для этого необходимо попросить продавца недвижимости зайти в личный кабинет на сайте Пенсионного фонда. Сделать это может любой человек, пройдя авторизацию через портал госуслуг. На сайте есть страница, на которой отображается информация о материнском капитале: производилось ли его начисление, а также куда, когда и в каком объеме была потрачена субсидия. При личной встрече попросите продавца жилья пройти такую проверку".

 Алина Савицкая